Årsrapport IPF 2018 final - Flipbook - Side 29
27
For finansielle instrumenter, hvor værdiansættelsen kun i
m.fl., herunder ved rapporteringer, som i mange tilfælde lig-
mindre omfang bygger på observerbare markedsdata (ni-
ger forud for balancedagen. Der er etableret interne proce-
veau 3), er værdiansættelsen påvirket af skøn. Det gælder
durer, der skal sikre kvaliteten af de oplysninger, der indgår
primært for kapitalinteresser i tilknyttede og associerede
i dagsværdiansættelsen. Det indebærer bl.a., at der tages
virksomheder med investeringer i investeringsejendomme
højde for tidsmæssige forskydninger i regnskabsdata mel-
og vindmøller, for unoterede kapitalandele i private equity
lem seneste rapportering og balancedagen, at der indhen-
fonde og ejendomsfonde mv. samt for domicilejendommen.
tes supplerende oplysninger fra udvalgte fonde og forvaltere, at der løbende opsamles intern viden om større trans-
Værdiansættelsen af investeringsejendomme og vindmøl-
aktioner i de enkelte fonde, at den generelle
ler i tilknyttede og associerede virksomheder bygger på nu-
markedsudvikling siden seneste rapportering vurderes, og
tidsværdien af det forventede fremtidige cash flow i en
at der generelt følges op på kvaliteten af den modtagne
planlægningsperiode, som udgør 10 år for investerings-
rapportering (back test).
ejendomme og 25 år for vindmøller. For investeringsejendomme er metoden – discounted cash flow (DCF) – define-
Domicilejendommens dagsværdi opgøres efter en afkast-
ret i et bilag til regnskabsbekendtgørelsen. De væsentligste
model, som ligeledes er defineret ved et bilag til regn-
skøn knytter sig til fastsættelsen af diskonteringsrenten,
skabsbekendtgørelsen. I henhold til denne model opgøres
som er sammensat af en individuel afkastprocent og den
dagsværdien ud fra ejendommens budgetterede, normale
forventede inflation, samt til enkelte elementer i det budget-
driftsafkast i form af markedslejen med fradrag af udgifter
terede cash flow; især de budgetterede huslejeindtægter,
til drift og vedligeholdelse samt et afkastkrav til den pågæl-
som afhænger af lejeniveauer og tomgangsperioder mv.,
dende type ejendom. Den således opgjorte dagsværdi re-
udgifter til vedligeholdelse og istandsættelser samt en
guleres med eventuelle engangsindtægter eller -udgifter,
såkaldt terminalværdi ved planlægningsperiodens udløb.
som ikke indgår i normalafkastet, fx opsatte vedligeholdel-
Den individuelle afkastprocent fastsættes med udgangs-
sesarbejder. De væsentligste skøn knytter sig til det indivi-
punkt i statistikker over stedfundne handler med lignende
duelle afkastkrav samt enkelte elementer i normalafkastet,
ejendomme og/eller under hensyntagen til ejendommens
især fastsættelse af markedslejen og de årlige vedligehol-
beliggenhed, alder, anvendelse og vedligeholdelsesstand
delsesudgifter.
mv. Som supplement til denne værdiansættelse indhentes
der årligt en vurdering fra en ekstern ejendomsmægler på
De anlagte skøn er i sagens natur forbundet med en vis
de anvendte forudsætninger (primært de individuelle af-
usikkerhed. Nye oplysninger og/eller fremtidige begivenhe-
kastprocenter) og hvert tredje år en egentlig dagsværdi.
der kan derfor medføre ændringer til disse skøn og dermed
til de opgjorte dagsværdier.
Den lange planlægningsperiode på 25 år for vindmølleinvesteringer forøger i sagens natur usikkerheden om det for-
For en nærmere beskrivelse af værdiansættelsen på dette
ventede fremtidige cash flow og dermed om møllernes ak-
område henvises til afsnittet om investeringsaktiver, samt
tuelle dagsværdi. De væsentligste skøn knytter sig også
note 23, som indeholder en opdeling af investeringsaktiver
her til diskonteringsrenten og til særlige elementer med stor
og finansielle forpligtelser efter dagsværdihierkiet (niveau
betydning for det budgetterede cash flow, herunder især el-
1-3) og herunder en specifikation og yderligere oplysninger
produktionen, som er baseret på vindprognoser, ”nede
om værdiansættelsen mv. af niveau 3-aktiver.
dage” uden produktion, udviklingen i el-prisen, udgifter til
vedligeholdelse af møllerne samt udgifter til nedtagning af
Koncerninterne transaktioner
møllerne ved periodens udløb. Diskonteringsrenten er op-
Transaktioner mellem koncernforbundne virksomheder fo-
gjort efter en cost of capital metode og sammensætter sig
retages på et skriftligt grundlag, og afregning sker på om-
af en risikofri rente med tillæg af en illikviditets præmie og
kostningsdækkende basis eller på markedsmæssige vilkår.
den forventede inflation. DCF-modellen vedligeholdes af
eksterne eksperter, og som supplement til deres værdian-
Generelt om principper for indregning og måling
sættelse indhentes der årligt en udtalelse fra en anden
Indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i
ekstern ekspert om, hvorvidt den anvendte model og de
takt med, at de indtjenes eller afholdes. Værdireguleringer,
anvendte forudsætninger er markedskonforme.
realiserede som urealiserede, indgår dermed som udgangspunkt i årets resultat. Dog gælder der særlige regler
Værdiansættelsen af de unoterede kapitalandele i private
for værdireguleringer på domicilejendomme, som under
equity fonde og ejendomsfonde mv. er i høj grad baseret
visse forudsætninger indregnes i anden totalindkomst, jf.
på oplysninger fra fondene selv eller fra kapitalforvaltere
principperne for måling af domicilejendomme på side 29.